Een huis kopen is voor veel Nederlanders de grootste financiële stap in hun leven. De rol van eigen geld bij het verkrijgen van een hypotheek wordt daarbij vaak onderschat, terwijl het in de praktijk een van de meest bepalende factoren is. Wie voldoende eigen geld meebrengt, staat sterker aan de onderhandelingstafel en betaalt op de lange termijn minder. Wie dat niet heeft, loopt tegen harde grenzen aan. Hypotheekverstrekkers zoals Rabobank, ABN AMRO en ING hanteren strikte eisen, en ook De Nederlandsche Bank (DNB) stelt kaders die de markt structureren. Dit artikel legt uit hoe eigen geld werkt, waarom het telt en wat je er zelf aan kunt doen.
Wat is eigen geld en welke rol speelt het bij een hypotheek?
Eigen geld is het bedrag dat je zelf inbrengt bij de aankoop van een woning, zonder dat je het hoeft te lenen. Denk aan spaargeld, een schenking van ouders of de overwaarde van een vorige woning. Het staat tegenover het geleende bedrag, de hypotheek, die je afsluit bij een bank of andere financiële instelling. Samen vormen eigen geld en hypotheek het totale aankoopbedrag.
De verhouding tussen het geleende bedrag en de woningwaarde heet de Loan-to-Value (LTV). Hoe lager de LTV, hoe minder risico de bank loopt. Een LTV van 80% betekent dat je 20% zelf financiert. In Nederland mag je hypotheek maximaal 100% van de marktwaarde van de woning bedragen. Dat klinkt ruim, maar de werkelijkheid is complexer.
Bijkomende kosten vallen buiten die 100%. Overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en eventuele makelaarskosten moeten uit eigen zak worden betaald. Die kosten lopen al snel op tot 5 à 6% van de aankoopprijs. Wie een woning koopt van 350.000 euro, rekent dus op zo'n 17.500 tot 21.000 euro aan bijkomende kosten die niet gefinancierd worden via de hypotheek.
Dat maakt de rol van eigen geld bij het verkrijgen van een hypotheek direct tastbaar. Zonder spaargeld of andere middelen is het voor veel kopers simpelweg niet mogelijk om een woning te verwerven, zelfs als ze op papier voldoende inkomen hebben voor de maandlasten.
Waarom is eigen geld zo belangrijk voor hypotheekverstrekkers?
Banken en andere hypotheekverstrekkers kijken naar risico. Eigen geld verlaagt dat risico op twee manieren. Ten eerste daalt de LTV, waardoor de bank bij een eventuele gedwongen verkoop minder kans loopt op verlies. Ten tweede laat een koper met eigen geld zien dat hij financieel verantwoordelijk omgaat met geld. Dat is een signaal dat telt.
De Nederlandsche Bank houdt toezicht op de stabiliteit van de hypotheekmarkt en stelt via de Tijdelijke regeling hypothecair krediet eisen aan de maximale leencapaciteit. Verstrekkers mogen niet zomaar afwijken van die normen. Het gevolg is dat kopers met weinig eigen geld tegen plafonds aanlopen, ook al verdienen ze goed.
Voor de lener zelf is eigen geld ook een buffer. Wie meer eigen geld inbrengt, heeft lagere maandlasten en een kleiner risico op restschuld als de woningwaarde daalt. De Vereniging Eigen Huis wijst er regelmatig op dat huizenkopers de bijkomende kosten structureel onderschatten. Wie die kosten niet zelf kan dragen, komt al bij de eerste stap in de problemen.
Starters hebben het daarbij moeilijker dan doorstromers. Een doorstromer brengt vaak overwaarde mee uit de verkoop van zijn vorige woning. Een starter moet het doen met wat hij gespaard heeft, wat bij de huidige huizenprijzen een flinke opgave is. Toch zijn er mogelijkheden, zoals een schenking van ouders of een starterslening via de gemeente.
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
Er is geen vaste wettelijke ondergrens voor het eigen geld zelf, maar de bijkomende kosten bepalen in de praktijk het minimum. De meeste hypotheekverstrekkers verwachten dat je minstens 10% van de aankoopprijs zelf kunt financieren. Dat percentage dekt de kosten koper en biedt een kleine marge.
Concreet zijn dit de kostenposten waarmee rekening gehouden moet worden:
- Overdrachtsbelasting: 2% van de aankoopprijs voor woningen (starters onder 35 jaar en onder een bepaalde grens zijn vrijgesteld)
- Notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte: gemiddeld tussen 1.000 en 2.500 euro
- Taxatiekosten: verplicht bij het afsluiten van een hypotheek, doorgaans 400 tot 800 euro
- Makelaarskosten bij aankoop via een aankoopmakelaar: 1 tot 1,5% van de aankoopprijs
- Bankgarantie of waarborgsom: bij het tekenen van het koopcontract, meestal 10% van de koopsom
Bij een woning van 300.000 euro loopt het totaal van deze kosten al snel op tot 15.000 à 20.000 euro. Wie geen eigen geld heeft, kan die woning simpelweg niet kopen, ongeacht het inkomen. Het CBS rapporteerde dat in 2025 67% van de Nederlanders eigenaar was van hun woning, een cijfer dat deels samenhangt met de mate waarin mensen erin slagen eigen geld bijeen te brengen.
De impact van eigen geld op de hypotheekvoorwaarden
Meer eigen geld inbrengen heeft directe gevolgen voor de rente die je betaalt. Hypotheekverstrekkers werken met risicoklassen op basis van de LTV. Hoe lager de LTV, hoe lager de rente. Dat verschil lijkt op het eerste gezicht klein, maar over een looptijd van 30 jaar kan het tienduizenden euro's schelen.
In 2025 lag het gemiddelde hypotheekpercentage in Nederland op 3,5%. Wie een LTV van 60% heeft in plaats van 95%, betaalt bij veel banken een kwart tot een halve procentpunt minder. Op een hypotheek van 300.000 euro is dat al snel 1.500 euro per jaar aan besparingen op rentelasten. Naarmate de rentes verder stijgen, wordt dat verschil nog groter.
Naast de rente beïnvloedt eigen geld ook andere voorwaarden. Wie minder leent ten opzichte van de woningwaarde, heeft meer ruimte bij herfinanciering, meer flexibiliteit bij het kiezen van een rentevaste periode en een grotere kans op goedkeuring bij meerdere verstrekkers tegelijk. Dat geeft onderhandelingsruimte.
Er is ook een indirect voordeel: minder schuld betekent minder kwetsbaarheid bij rentestijgingen. Wie een variabele rente heeft en weinig eigen geld inbracht, merkt een rentestijging direct in zijn portemonnee. DNB waarschuwt al jaren voor de risico's van hoge hypotheekschulden in combinatie met stijgende rentes, en die waarschuwing is in de huidige markt actueler dan ooit.
Praktische manieren om je eigen geld te vergroten
Spaargeld opbouwen kost tijd, maar er zijn manieren om dat proces te versnellen of aan te vullen. De meest voor de hand liggende route is structureel sparen: een vast bedrag per maand opzijzetten, bij voorkeur op een aparte spaarrekening. Wie dat consequent doet, bouwt over een paar jaar een solide buffer op.
Een schenking van ouders of grootouders is een andere veelgebruikte route. In Nederland bestaat een vrijstelling voor schenkingen aan kinderen voor de eigen woning. De exacte bedragen en voorwaarden veranderen jaarlijks, dus het is verstandig om de actuele regelgeving bij de Belastingdienst te raadplegen. Een notaris kan daarbij helpen.
Gemeenten bieden in sommige gevallen een starterslening aan via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Die lening overbrugt het gat tussen de maximale hypotheek en de aankoopprijs, en is de eerste jaren renteloos. Niet elke gemeente doet mee, dus informeer lokaal.
Wie al een woning bezit, kan de overwaarde inzetten bij de aankoop van een nieuwe woning. Dat is voor doorstromers de meest directe manier om eigen geld te genereren. Zorg wel dat de timing van verkoop en aankoop op elkaar is afgestemd, want anders loop je het risico tijdelijk twee woningen te bezitten.
Tot slot: ook het verlagen van uitgaven en het aflossen van bestaande schulden helpt. Wie minder consumptieve schulden heeft, heeft een betere kredietwaardigheid en kan een hoger deel van zijn inkomen richting spaargeld sturen. Kleine aanpassingen in het maandbudget kunnen over meerdere jaren een groot verschil maken bij het bereiken van de benodigde eigen inbreng.
