Wat je moet weten over erfdienstbaarheid en onroerendezaakbelasting

Wie een woning koopt of verkoopt in België, stuit vroeg of laat op twee begrippen die veel vragen oproepen: erfdienstbaarheid en onroerendezaakbelasting. Wat je moet weten over erfdienstbaarheid en onroerendezaakbelasting is niet altijd even helder, zeker niet voor wie voor het eerst met vastgoed te maken krijgt. Toch heeft dit rechtstreekse gevolgen voor de waarde van een eigendom, de gebruiksmogelijkheden en de jaarlijkse belastingaanslag. Ongeveer 15% van de eigendommen in België is betrokken bij een erfdienstbaarheid. Dat lijkt weinig, maar als jouw perceel erbij hoort, verandert dat alles. Een goede voorbereiding, bij voorkeur met een notaris of advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht, voorkomt onaangename verrassingen na de aankoop.

Wat een erfdienstbaarheid precies inhoudt en waarom het telt

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht waarmee de eigenaar van een perceel een last duldt ten voordele van een ander perceel of persoon. Het gaat dus niet om een persoonlijk voordeel, maar om een recht dat verbonden is aan de grond zelf. Het dienende erf draagt de last, het heersende erf geniet het voordeel. Verkoop je het dienende erf, dan gaat de erfdienstbaarheid gewoon mee over op de nieuwe eigenaar.

Erfdienstbaarheden bestaan in vele vormen. De meest voorkomende is het recht van overpad, waarbij een buur het recht heeft om over jouw terrein te lopen of te rijden om zijn eigendom te bereiken. Maar er zijn ook erfdienstbaarheden van licht en uitzicht, van waterafvoer, of van het verbod om hoger te bouwen dan een bepaalde hoogte. Al deze varianten hebben één ding gemeen: ze beperken wat jij als eigenaar mag doen met je eigen grond.

Erfdienstbaarheden kunnen op drie manieren ontstaan. Ten eerste via de wet, zoals de wettelijke erfdienstbaarheid van noodweg voor een ingesloten perceel. Ten tweede door een overeenkomst tussen de betrokken eigenaars, vastgelegd in een notariële akte. Ten derde door verjaring, wanneer een gebruik al zo lang bestaat dat het juridisch erkend wordt. Dit laatste is in de praktijk moeilijk te bewijzen en leidt regelmatig tot geschillen.

Het Burgerlijk Wetboek werd in 2021 grondig hervormd, met bijkomende aanpassingen in 2023. De nieuwe regels verduidelijken onder meer wanneer een erfdienstbaarheid door niet-gebruik kan vervallen en hoe conflicten tussen buren worden opgelost. Wie een eigendom koopt zonder de erfdienstbaarheden te kennen, riskeert achteraf geconfronteerd te worden met rechten van derden die hij niet had verwacht.

Hoe de onroerendezaakbelasting in België werkt

De onroerendezaakbelasting, in het dagelijks taalgebruik ook wel de onroerende voorheffing genoemd, is een jaarlijkse belasting op onroerende goederen. De grondslag is het kadastraal inkomen: een forfaitaire raming van het netto-huurinkomen dat een eigendom zou kunnen opbrengen, vastgesteld door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.

Het belastingtarief varieert sterk naargelang de regio en de gemeente. In België schommelt het doorgaans tussen 0,1% en 1,5% van de heffingsgrondslag, maar door de gemeentelijke opcentiemen kan het effectieve bedrag aanzienlijk hoger liggen. Gemiddeld betaalt een Belgische eigenaar ongeveer 1.200 euro per jaar aan onroerende voorheffing, al kan dit sterk afwijken afhankelijk van de ligging, het type woning en de toepasselijke vrijstellingen.

Wie in het Vlaamse Gewest woont en de woning zelf betrekt als hoofdverblijf, kan aanspraak maken op een vermindering van de onroerende voorheffing. Gezinnen met kinderen ten laste, personen met een handicap en bescheiden inkomens komen in aanmerking voor bijkomende kortingen. In het Waalse Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gelden andere regels en drempelwaarden, wat het vergelijken van eigendommen over de gewestgrenzen heen bemoeilijkt.

De onroerendezaakbelasting wordt jaarlijks geïnd door de gewestelijke belastingdienst. In Vlaanderen is dat de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL), in Wallonië het Service Public de Wallonie Fiscalité. Wie een eigendom verwerft, ontvangt na de aankoop een aanslag op zijn naam. Het is verstandig om bij de aankoop te controleren of er achterstallige belastingen zijn, want die kunnen in bepaalde gevallen mee overgaan op de koper.

Rechten en plichten van eigenaars bij erfdienstbaarheden

Zowel de eigenaar van het dienende erf als die van het heersende erf hebben duidelijk omschreven rechten en verplichtingen. Kennis hiervan voorkomt conflicten en onnodige juridische kosten.

De eigenaar van het heersende erf mag de erfdienstbaarheid uitoefenen zoals ze is vastgelegd, maar niet verder gaan dan wat nodig is. Hij mag de erfdienstbaarheid niet verzwaren ten koste van de buur. Tegelijk heeft hij het recht om de nodige werken uit te voeren om de erfdienstbaarheid bruikbaar te houden, tenzij anders overeengekomen.

De eigenaar van het dienende erf moet de uitoefening van de erfdienstbaarheid dulden. Hij mag geen handelingen stellen die de uitoefening ervan belemmeren of onmogelijk maken. Toch behoudt hij het eigendomsrecht en mag hij zijn grond gebruiken op alle manieren die de erfdienstbaarheid niet hinderen.

Concreet gelden de volgende verplichtingen en rechten:

• De houder van het recht van overpad mag het pad gebruiken, maar mag het niet verbreden zonder akkoord van de buur.
• De eigenaar van het dienende erf mag geen hek of muur plaatsen die de doorgang blokkeert.
• Onderhoudskosten van het pad of de installatie die de erfdienstbaarheid mogelijk maakt, vallen in principe ten laste van het heersende erf.
• Bij betwisting over de precieze omvang van de erfdienstbaarheid kan de vrederechter worden gevat.
• Een erfdienstbaarheid die gedurende dertig jaar niet wordt uitgeoefend, kan door verjaring tenietgaan.

Het raadplegen van een notaris of vastgoedadvocaat bij de aankoop van een eigendom met erfdienstbaarheden is geen overbodige luxe. Zij kunnen de exacte draagwijdte van de rechten en plichten in kaart brengen en vermijden dat u later voor onaangename verrassingen staat.

Wat je moet weten over erfdienstbaarheid en onroerendezaakbelasting in hun onderlinge samenhang

De vraag of een erfdienstbaarheid de onroerendezaakbelasting beïnvloedt, is legitiem maar wordt vaak verkeerd begrepen. In principe wordt de onroerende voorheffing berekend op basis van het kadastraal inkomen, dat op zijn beurt de huurwaarde van het goed weergeeft. Een erfdienstbaarheid die de gebruiksmogelijkheden van een perceel beperkt, kan theoretisch leiden tot een lager kadastraal inkomen en dus een lagere belastingaanslag.

In de praktijk wordt het kadastraal inkomen zelden automatisch aangepast wanneer een erfdienstbaarheid wordt gevestigd of opgeheven. De eigenaar moet zelf een aanvraag indienen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie om een herziening te vragen. Dit vraagt documentatie en soms een expertise ter plaatse. Wie dit nalaat, betaalt mogelijk jarenlang te veel belasting.

Omgekeerd kan een erfdienstbaarheid ten voordele van jouw eigendom de waarde ervan verhogen. Een perceel dat dankzij een recht van overpad bereikbaar is, is meer waard dan een ingesloten perceel zonder toegang. Die meerwaarde wordt in principe meegenomen bij de bepaling van het kadastraal inkomen, al loopt de kadastrale administratie in de praktijk vaak achter op de realiteit.

Bij de overdracht van een eigendom met erfdienstbaarheden moeten beide partijen goed geïnformeerd zijn. De notaris is verplicht alle bekende erfdienstbaarheden te vermelden in de verkoopakte. Wie als koper nalaat dit te controleren, kan achteraf moeilijk verhaal halen. De FOD Financiën biedt via zijn website informatie over de fiscale aspecten, terwijl Notaires.be uitleg geeft over de juridische dimensie.

Praktische stappen bij aankoop van een eigendom met erfdienstbaarheid

Wie een eigendom wil kopen dat mogelijk belast is met erfdienstbaarheden, doet er goed aan een aantal concrete stappen te zetten voor de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Een grondig vooronderzoek bespaart tijd, geld en juridische kopzorgen.

Vraag eerst een uittreksel op uit het kadaster en het hypotheekkantoor. Daarin staan de geregistreerde erfdienstbaarheden vermeld. Vraag vervolgens aan de verkoper of er ook niet-geregistreerde erfdienstbaarheden bestaan, zoals die door verjaring zijn ontstaan. Laat de notaris een volledig onderzoek uitvoeren en zorg dat alle bevindingen in de akte worden opgenomen.

Controleer ook de stedenbouwkundige toestand van het perceel. Sommige beperkingen die lijken op erfdienstbaarheden zijn in werkelijkheid stedenbouwkundige lasten of erfdienstbaarheden van openbaar nut, zoals voor nutsleidingen of rioleringsbuizen. Die vallen onder een ander juridisch regime maar hebben wel degelijk gevolgen voor wat u met de grond kunt doen.

Laat na de aankoop het kadastraal inkomen controleren als er erfdienstbaarheden op het dienende erf rusten. Een erkend schatter of de kadastrale administratie kan beoordelen of een herziening gerechtvaardigd is. Een verlaging van het kadastraal inkomen verlaagt niet alleen de onroerende voorheffing, maar ook de berekeningsbasis voor andere belastingen en heffingen die eraan gekoppeld zijn. Wie deze stap overslaat, laat geld liggen dat hij wettelijk niet hoeft te betalen.